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 住房按揭贷款制度评价 |
住房按揭这个东东成形于美国大萧条后，50年代香港霍英东首创的楼花按揭使其生命力逾加强健，之后金融创新推出之次按使其制度魔力达到了巅峰，而金融危机的暴发又让其从天堂下到了地狱。自由深受此制度益处，在此危机当头，试评一下此制度的功过。
功
一、使时空众空空有机会在时空唱空（让消费者提前消费）。
时空的空空大多刚毕业几年，收入有限，大部分一辈子也就买一、二套房的命。如果在七、八十年代，无此制度，时空的空空基本上也只能等到五、六十岁存够钱后再买房了。有了此制度，时空的空空毕业了几年就有了买房的可能，因此才有机会及动力到时空来唱空。
二、投资炒房者暴利的利器
石下石石说，不贷过款你不知道贷款的好处，几年前，许多投资者、炒房者付了个首付甚至零首付贷款买房，碰上了好时节，由于利用了此制度的财务杠杆，利润是几倍十几倍的赚，而亏钱，则有银行顶着。哪么爽的制度，如不会用，枉来世上走一趟了。
三、国家强盛的工具
是否有点高评了？但看看30年代的美国，五十年代的香港，98年后的中国，虽有高评也算实至名归，此制度一头牵着内需一头牵着投资，对启动内需及投资都可说是功不可没。
四、银行长期赚钱的...
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| 新土改-资本的又一次暴富机会 |
由于不允许转让，农村土地价值被低估，现在允许转让，相当于土地”大小非“上市。有钱的可以考虑去买”土地大小非了。
密切关注进展 ...
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| 明年下半年是抄底东商区的最佳时机 |
今天去东商区走了走，看到华润、盛天华府、领事馆区等准备建了，思考了一下什么时候在东商区出手最好，个人认为，如果你已错过了去年3000多进货的机会，哪么明年下半年是出手东商区的最佳时机。理由：
一、经过二年的调控，有泡沫也早挤掉了，况且对于无泡沫的南宁楼市，到时南宁楼市已到一个相对低点；
二、明年下半年基本面及政策走向已比较明确，哪时购买，承担这方面的风险较小；
三、买房后一般一到二年交房，到时东商区的华润、利海、联络部基地、领事馆区已基本建成。不用苦等配套。不管是投资还是自住，都可以实现一交房就用，减少资金占用及房屋闲置时间；
四、到交房时，东商区已基本无一手房供应，参考垠东基本无一手房供应即拉升的历史，说不定到时东商区会重演历史。
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| 从万科报表看社会财富的分配 |
万科2007年营业总收入是355亿，我们看一下这355亿的分配情况
1、政府拿了土地出让金约100亿（万科取地成本约在2000-5000，取低位估算）营业税和所得税41+23=64亿 164/355=46%，政府无成本拿走了46%，知道政府为什么不会让房价跌了吧，空军醒醒吧，居然盼望政府让房价跌，只有市场才会让房价跌。
2、股东拿了48亿，48/355=13.5%
3、员工拿走了7亿，和股东比，打工真的好难赚钱
4、销售代理公司拿走了11亿
5、建安成本按100亿大算估算，利润率按10%计算，民工和建筑商拿走了约10亿，民工也挺不容易的；
6、银行拿走了3.5亿，万科股权融资和债权融资比例大，银行与其他比拿得少了
从财富分配得出以下结论：作公务员最爽、股东次之，打工赚钱难，买房自住的最惨。
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| 什么价位买万科具有投资价值？ |
1、每股收益
从97-07年分别为0.476、0.407、0.42、0.483、0.592、0.606、0.403、0.392、0.39、0.549、0.73，平均为：0.495，不考虑除权因素，以15倍市盈率计，合理价为7.42元，以10倍市市盈率计，合理价为4.95。结合市场实务，97年后任一时点以7.42购买万科，80%时段是赚的，以4.95购买万科，95%以上时段是赚的。
2、分红
分红情况详见
http://money.finance.sina.com.cn/corp/go.php/vISSUE_ShareBonus/stockid/000002.phtml
现金红利：
从97-07平均为每股1.39元，假如以7.42元持有，现金红利年收益率为1.87%（相当于活期存款）；假如以4.95购买，现金红利年收益率为2.808%；
股票红利：
从97-07年相当于1股转增了3股，股票红利笔者不懂算，考虑到其基本能填权，试以购买价估算，假如以7.42购买，能填权到7.42（现价为9元，应该能实现），估算得平均年收益率27%；假如以4.95购买，能填权到7.42元，平均年收益率为40%；假如以4.95元购买，能填权到40元，平均年收益率为220%（恐怖），怪不得刘元生赚哪些多钱。
3、资产负债及损益（有空再分析玩玩）
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| 我错过的投资机会 |
面对自己的错误和教训是痛苦的，但只有直面教训，才能懂得自己的弱点，才会有改变的机会。
回顾过去，曾经有哪些好的机会近在眼前，但是我没有珍惜。
阳光新城价格1350元时，我让售楼小姐打了预算，但是没有下单，我是不很蠢？
文华园价格1000左右时，我居然连投资的想法都没有，我是不是蠢到家了？
曾经专门到北海考察了三次房产，协议都签了，但我最终没有下手，还好，总算想到要投资北海。
2004年认为股市有机会，买了基金，2005年12月资金链紧张把基金卖了，1600点才进去，错失了最好的实现财务自由的机会，我为什么不贷款呢？
我为什么会错失这些机会，我想主要是基于我的三个弱点。
一是对大局或战略把握不准或不够坚定;
二是执行力不够
三是胆怯。
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| 南宁各楼盘（商铺）租金汇总 |
请各位大虾添加，信息共享
格式楼盘名 户型 面积 楼层 租金 每平方米租金
金州路世纪家园二房84平方 10 月租1980元 23.57
亚航财富中心 130233500 26.9
金湖湾二房 80 9 1600 20
长江花园 四房 150220014.6...
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| 南宁楼价PK |
楼价PK，永恒的主题,多空双方互不相让，准备把多空双方的观点收集到这个帖子，每年至少顶上来一次，让历史来检验多空双方观点的正确与否。
正方：南宁楼价将下降
谁说南宁的房价不高？http://blog.gxsky.com/blog_view_122402.html
我也谈谈房价下调http://blog.gxsky.com/blog_view_124019.html
南宁房价已经进入房价涨跌的危机期！http://blog.gxsky.com/blog_view_122960.html
房价不会永远高涨，房地产市场会走向成熟！
http://blog.gxsky.com/blog_view_120773.html
反方：南宁楼价将上升
南宁的房价不算高http://blog.gxsky.com/blog_view_122096.html
南宁的房价也会像股市一样猛涨http://blog.gxsky.com/blog_view_125082.html
莫要做房价狂跌的美梦http://blog.gxsky.com/blog_view_124607.html
南宁楼价将是持续的升势http://blog.gxsky.com/blog_view_122606.html...
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| 愤青是可怜的 |
五一无事，写了一篇博客文章《南宁楼市将是持续的升势》，结果招来一堆板砖。
板砖多多无所谓，本已在意料之中。但是有些愤青（这里仅指一上来不讲道理，就会骂娘的愤青）一上来就骂娘，骂我不要紧，连我家人都骂上了，个人素质差得要命，为什么会出现这么多愤青呢，这些愤青都是些什么人呢?细细一想，这些愤青应該是以下几类人之一：
一是事业上的失意者。这类人在现实社会中混得一堒糊涂，处处失意，心里充满怨恨，现实中无处发泄，只有到网上来，见誰灭誰，发泄一下对现实的不满。
二是胸无点墨者。这类人不同意别人的观点，但又没有办法说出个一、二、三，为掩盖其无能，只能一上来就是一顿国骂。
三是梦想在时空扬名者。这类人在现实中誰都懒得理，只能梦想在虚拟空间中扬名立万，可惜又没有扬名的本事，只能通过骂别人引起别人的注意，达到扬名的目的，对付这类人，最好的办法就是懒得理他，你越理他他越得意，骂得越来劲。
四是红眼病者。这类人只能看到别人比自己差，不能看到比自己好，一看到别人比自己厉害，上来就是一顿臭骂。其实骂人者不知道，骂人是心虚的表现。
上述几类人都非常可怜，你不让他骂吧,他可能会得精神病...
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| 南宁楼价将是持续的升势 |
皮痒，选了个挨板砖的标题。
老婆说要不投个小户型玩玩，玩玩就玩玩，怕啥，大不了跳楼。五一无聊，到房博会挨个小户型了解情况，价格是一个比一个高，阳光100的MM还吓我说下半年要提到5000以上，怕怕，投资的心冷了了半截。晚上回来马上找资料分析，分析得我热血沸腾，在此与大家分享。
俺分析得出的结论是：南宁楼价将是持续的升势。
理由：
一是人民币升值的影响
人民升值将导致以人民币计价的资产重估，近年楼市、股市高涨就是资产重估开始的结果。按购买力平价测算，2元人民币的实际购买力应該和1美元或1欧元的购买力相当，综合各方面因素，人民币至少应升值到1比4至1比5，在升值到位前，资产重估继续，楼价会继续高涨。
二是通货膨胀的影响
查了联合国统计月报的18国50年通货膨胀数据（1983-1988），物价涨幅最小的是瑞士，约4倍，其次是美国，约6倍。18国的平均数是79倍(非常可怕）,中国没有数据，最保守计算，1979年至今物价涨幅为10倍（记得南方周末有专门报道认为是20倍）查了复利终值系数表，30年要达到10倍每年的通货膨胀率要达到10%。今后通货膨胀率如果保持这个数，每年楼市的涨价幅度近10%（我说的是真实的通货膨胀率，...
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