第三讲 过户的相关知识
一、房产交易过程的时间和材料
（1）办证各步骤所需要的时间：
期房：
提前还款 由各个银行所规定的时间
注销抵押 8个工作日
注销备案 12个工作日
签订新的《商品房买卖合同》 1天
重新备案 12个工作日
抵押登记 8个工作日
现房：
提前还款 由各个银行所规定的时间
注销抵押 8个工作日
评估，测绘 1个工作日
总登记（产权过户登记） 16个工作日
抵押登记 8个工作日
（2）办证个步骤所需要的材料：
总登记所需的材料:
测绘报告及图纸 买卖契约(一式三份) 原<<房屋所有权证>> 、查档结果、
共有权证 买卖过户申请表 买卖双方的身份证原件及复印件
双方及共有人都要到场
解押所需的材料：
个人购房贷款合同 身份证原件 要本人去签提前还款申请表
解押后得出的材料：
预购商品房贷款抵押登记证明 房屋他项权证注销申请表
退保险证明和保险单一张
注销抵押所需的材料：
抵押证明 注销抵押申请表或结清证明 身份证 产权证及共有权证
银行出具的注销委托书，如果银行委托我们去，还要我们身份证复印件
提供给开发商的材料：
银行结清证明 原商品房买卖合同 卖方身份证复印件 更名申请表 备案证明（业主） 定金收据和首付款收据
注销备案所需的材料：
身份证原作，复印件 注销备案申请表（开发商盖章） 备案证明2联（业主一联，开发商一联，本人一定要去）
重新备案所需的材料：
商品房买卖合同登记备案申请书 首付款收据 商品房买卖合同
身份件复印件，原件或身份件复印件（开发商盖章）
抵押登记所需材料
楼宇抵押借款合同 房屋抵押登记申请表 银行授权委托书 授权人身份证原件、复印件 买方要到场、身份证原件、复印件 备案证明原件、复印件
公证处所需的材料：
委托书（A4纸） 双方身份证 商品房买卖合同或产权证书
户口本 结婚证 夫妻双方到场
二．关于银行按揭的知识：
（1）费率表（等额本息还款法）
10000 贷款年限
（年） 月利率‰ 还款期数
（月） 还款总额 利息负担总额 月均还款本息额
10000 1 4.335 1 10520.2 520.2
10000 2 4.4625 24 10567.33 567.33 440.31
10000 3 4.4625 36 10847.00 847.00 301.31
10000 4 4.59 48 1164.86 1164.86 232.60
10000 5 4.59 60 11462.91 1462.91 191.05
10000 6 4.845 72 11869.36 1869.36 164.85
10000 7 4.845 84 12196.42 2196.42 145.20
10000 8 4.845 96 12529.01 2529.01 130.51
10000 9 4.845 108 12867.10 2867.10 119.14
10000 10 4.845 120 13210.65 3210.65 110.09
10000 11 4.845 132 13559.64 3559.64 102.72
10000 12 4.845 144 13914.03 3914.03 96.63
10000 13 4.845 156 14273.77 4273.77 91.50
10000 14 4.845 168 14638.82 4638.82 87.14
10000 15 4.845 180 15009.14 5009.14 83.38
10000 16 4.845 192 15384.67 5384.67 80.13
10000 17 4.845 204 15765.36 5765.36 77.28
10000 18 4.845 216 16151.15 6151.15 74.77
10000 19 4.845 228 16541.99 6541.99 72.55
10000 20 4.845 240 16937.81 6937.81 70.57
10000 21 4.845 252 17338.55 7338.55 68.80
10000 22 4.845 264 17744.15 7744.15 67.21
10000 23 4.845 276 18154.54 8154.54 65.78
10000 24 4.845 288 18569.64 8569.64 64.48
10000 25 4.845 300 18989.39 8989.39 63.30
10000 26 4.845 312 19413.71 9413.71 62.22
10000 27 4.845 324 19842.53 9842.53 61.24
10000 28 4.845 336 20275.78 10275.78 60.34
10000 29 4.845 348 20713.36 10713.36 59.52
10000 30 4.845 360 21155.22 11155.22 58.76
注：1.2006年8月19日执行 下浮15％。
2.1年期贷款到期一次还本付息，利随本清。
（2）申请按揭所需的材料：
建行借款人（个人）需向银行提供的资料
申请条件：
具有完全民事行为能力，年满18周岁
无不良信用记录和不良行为记录
有偿还该款本息能力
抵押房产的状况符合建设银行有关规定，面积60平米以上，房龄10年以下的商品住房
面积小于90平米付2成以上首付款、面积大于或等于90平米以上需付3成以上首付款。
贷款银行要求的其他条件
申请材料：
借款人申请书（原件）
借款人、共同借款人、共有人的身份证复印件、婚姻状况材料
借款人、共同借款人偿还贷款能力证明材料
房产评估报告
首付款收据
房地产买卖契约（原件）、买卖双方与中介公司签订的中介代理服务合同
卖房人身份证复印件、联系电话
卖房人在建行的账户复印件
办理个人住房贷款的程序：
借款人向建设银行提出借款申请并提交相关材料；
建设银行审查同意贷款；
签订贷款合同；
发放贷款；
审查时间：最长五个工作日。
中行按揭所需资料
申请条件：
1.具有完全民事行为能力，年满18周岁
2.无不良信用记录和不良行为记录
3.有偿还该款本息能力
4.抵押房产的状况符合中国银行有关规定，面积60平米以上，房龄10年以下的商品住房
5.面积小于90平米付2成以上首付款、面积大于或等于90平米以上需付3成以上首付款。
6.中国银行要求的其他条件
申请材料：
买方：身份证复印件，结婚证复印件，户口本复印件，收入证明（单位盖章、现金流量），
首期款收据复印件，借款申请表（银行提供填写），
扣款存折复印件（在所在支行营业部开户）。
卖方：身份证复印件，商品房买卖合同复印件、备案证明复印件或房产证复印件。
买卖契约（要原件），中介服务合同（要原件），户口本复印件，结婚证复印件。
评估报告书，委托转款合同，婚姻具结书
贷款的程序
1.借款人向中国银行提出借款申请并提交相关材料；
2.中国银行审查同意贷款；
3.签订贷款合同；
4.发放贷款；
审查时间：最长五个工作日。
(3)关于个人消费额度贷款
个人消费额度贷款室建行向个人客户发放的用于其各类消费用途的人民币贷款，包括住房装修、购买耐用消费品、旅游、教育、临时资金周转等用途。
申请条件：
1. 年满18周岁，具有完全民事能力的中国公民，且借款人年龄与贷款有效期之和不超过65周岁。
2.良信用记，不良行为记录
3.在建行有个人银行结算账户
4.我行的其他要求
贷款额度：最低为单笔2万元，最高为单户150万元。
贷款期限:最长10年。
申请需提供的材料
1.有效身份证件
2.当地常住户口或长期居住证明
3.借款人偿还能力证明材料，如：收入证明、纳税单、公积金缴存凭证、工资账户对帐单等证明材料中的一种或几种
4.借款人已婚的，需提供婚姻证明、配偶有效身份证件、共同还款的承诺或声明
5.建设银行要求的其他必要材料
办理个人住房贷款的程序：
1.个人向建设银行提出借款申请并提交相关材料
2.建设银行审查同意贷款；
3.签订贷款合
4.发放贷款
审查时间：最长五个工作日。
(4) 关于住房公积金个人住房抵押贷款
贷款条件：
1.连续余年以上按时足额缴存住房公职金（从贷款申请时往前推算）
2.具有城镇常住户口或有效居留身份。
3.有效期偿还贷款本息的能力。
4.有合法有效的购房或集资建房协议。
5.已交付20％以上的房款。
贷款程序：
1.提出申请。（借款人到望园路5号二楼联合办公大厅领取申请表）
2.签订借款合同。
3.划拨贷款。建款合同生效后，按借款合同的约定将贷款资金划入售房单位账户。
贷款种类：
1.纯公积金贷款：可用于购买商品房、经济适用房（安居房）、房改房、集资建房、二手房（包括拍卖房）等。
2.组合贷款：纯公积金贷款仍不足以支付房款时，科同时申请银行的商业性住房贷款来补充购房资金。
贷款的额度、期限：
1.贷款额度不能超过购房总价的80％（二手房不超过购房总价的70％），贷款最
高额度为25万。
2.贷款期限为1-30年。
评估、担保：
1.2005年9月1日起，按公积金管委会规定友中心指定的评估机构按5％费率计
收评估费，计算公式：评估费＝评估总价*费率。
2.2006年9月1日起，按贷款额度计收担保费，计算公式：担保费＝贷款额度*费率。
贷款利率：
贷款利率分两档：贷款期限在5年以下（含5年）的利率是4.14％(月利率为
3.45%。)，贷款利率限超过5年的，年利率是4.59％（月利率为3.825％。）
申请住房公积金贷款所需的资料清单：
1.住房公积金委托贷款申请（3份）
2.经济收入证明（2份）
3.房产证（复印件4份） 契约（原件2份，复印件2份）
4.身份证复印件3份
5.户口本复印件1份
6.首付款凭证复印件1份
7.结婚证复印件（或婚姻状况证明、声明）
8.房产评估报告2份
（5）月供的算法：
公式：每月月供＝每月每万元还款额*（贷款额/10000）
例如：张三买文华园某套公寓，成交价为30元元，需贷款20万元，贷款年限为20年。
每月月供＝68.83*（210000/10000）＝1445.43（元）
月供要低于个人收入的50％，不含50％。如：月供为1000元，那么
个人月收入要大于2000元。
二手房按揭贷款年限最长30年。
二手房按揭贷款最高的成数为7成（合同房可按合同价的8成）。
现房：预算银行放贷的成数的基点为现房的评估价
期房：预算银行放贷的成数的基点为《商品房买卖合同》中的购房价。
怎么预算二手贷款的成数？
①.商品房在96年以后的，可以预算为7成；同时，取所处的地段的好坏。
②.10年以上的公房，银行要严格审核或者不放贷。
③.瑞士花园的最高放贷额为每平米800元。其中银湖苑的房子不放贷；秀灵公寓，新世纪花园的房子，银行放贷的成数比较低。
④.地段比较偏僻的楼盘，银行放贷的成数比较低。
三.关于办证过程中房产局收取费用的知识：
南宁市房屋产权交易过户办证缴费一览表
契税 交易
服务费 评估费 查档费 制图费 晒图费 工本费 印花税 登记费
商品房 1.5%
（商铺、车库、非普通住宅
3％）
6元/M2
0.5%
50元
10元
35元
10元
5元
80元/次
私房
房改房
安居房
经济适
用房
说明:以上收费标准为个人与个人交易标准;如是国有资产或股份制企业、全名制企业相互交易时，在以上税费标准的基础上加5.5%的营业税，且契税为3%；所有非住宅交易也需要交营业税，契税3%。
以上费用由房地产交易部门依法收取，如有变动，以有关政策为准。
办证服务费 交易服务费 代办按揭 咨询登录信息 垫资解押 居间担保
商品房
500元/宗
成交价1％
贷款额1％
免费
垫资额4％
私房
房改房
安居房
经济适用房
以上费用由我公司收取
房屋交易费用预算表
房屋编号:
基本情况 房屋（地址、面积）：
价 格 ： ￥ 首 期 款： ￥
贷款金额： ￥ 垫资金额： ￥
贷款金额： ￥ 垫资金额： ￥
付款方式： □ 一 次 性 □ 按 揭
服务费 卖方 买方
1、中介服务费
2、按揭服务费
3、垫资服务费
小 计：
产权转移登记税费 1、契税 1.5%或3%
2、营业税 5.65%
3、查档费 60元/次
4、制图、晒图 45元
5、登记费 80元
6、交易手续费 6元/㎡
7、工本费 10元/本
8、印花税 5元/本
9、个人所得税全额的2%或3%
或差额×20%
10、公证费
小 计：
银行按揭 抵押登记费140元/次
（查档60元 登记费80元）
2、评估费 0.5%
3、保险（年限： 年）
小 计：
其它费用
1、
2、
总计 小写：￥
说明 1、非普通住宅契税为3%，非个人所有住宅交易契税为3%。
2、个人住房购买未满5年，全额征收营业税，非普通住宅满5年再交易按差额征收营业税。
注：非普通住宅为面积≥144㎡。
期房办证过程所收取的费用：
更名费 撤销备案 重新备案 抵押登记
看所处楼盘定 60 60 140
2. 有关营业税与契税知识：
①继承：公证费为评估值的2％，不用缴税，再交易须缴纳成交价5.5％的营业税，契税为评估的1.5％。
②赠与：公证费为评估价的2％，契税为评估的3％，再交易须缴纳成交价5.5％的营业税，契税为评估的1.5％。
③析产:不用缴税，再交易时契税为评估价的1.5％。
④购买不足五年再交易的须缴纳成交价5.5％的营业税。而购买超过五年（含五年）的：144平米以下的不用缴纳营业税，144平米以上按售房收入减去购房价款后差额的5.5％缴纳营业税。
⑤关于契税不管购买多久，只要再交易144平方米以下要缴纳评估值1.5％的契税，144平方米以上为评估价值3％的契税。
3.房屋析产登记需提交的资料及税费标准
①契约免税证明（东葛路129号市财政局一楼）；
②测绘成果报告（到原测绘机构办理测绘，房改房则到二楼晒图室描图）；
③房产档案查询结果（三楼房产档案部）；
④南宁市交易过户申请表（须黑色钢笔填写，签章处不填）；
⑤双方到场签订析产协议或民政局离婚协议书、法院生效判决书（附法院出具的生效证明）、调解书；（核原件、收复印件）；
⑥《离婚证》（核原件、收复印件；法院判决不用此项）；
⑦申请人的有效身份证明（核原件、收复印件）；
⑧《房屋所有权证》原件；
税费标准：登记费:住宅80元/次、非住宅100元/次；共有权证工本费：10元/本；印花税：5元/本；手续费：6元/平米
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